Piaţa imobiliară rezidenţială din România va funcţiona cu două viteze în acest an, pe fondul accentuării discrepanţelor între mediul urban şi cel rural, iar cererea de locuinţe în marile oraşe va rămâne la un nivel ridicat, astfel că dezvoltatorii vor continua investiţiile în construcţia de blocuri, preţurile urmând tendinţa de creştere temperată marcată şi în 2018, arată o analiză de specialitate.
În Bucureşti şi în marile oraşe, cererea în creştere de spaţii de locuit va continua să pună presiune pe ofertă, în timp ce în zonele rurale mare parte din investiţii ar putea fi îngheţate, mai ales în domeniul locuinţelor unifamiliale, arată analiza.
Piaţa imobiliară rezidenţială românească este caracterizată, în continuare, de decalajul major dintre cerere şi ofertă, asta în condiţiile în care deficitul de locuinţe la nivel naţional depăşeşte un milion de unităţi locative. Preţurile relativ mici ale locuinţelor în comparaţie cu alte ţări din regiune şi apetitul românilor pentru proprietăţi imobiliare vin să accentueze dezechilibrul dintre cerere şi ofertă.
Potrivit analizei realizate de firma de consultanţă Frames, în 2019, cererea de locuinţe în marile oraşe, precum Bucureşti, Cluj, Timişoara, Iaşi, Sibiu sau Constanţa, va rămâne la un nivel ridicat, astfel că dezvoltatorii vor continua investiţiile în construcţia de blocuri, iar preţurile vor urma aceeaşi tendinţă de creştere temperată marcată şi în 2018.
„România se polarizează tot mai mult din punct de vedere economic. Migraţia forţei de muncă din mediul rural în cel urban a crescut semnificativ cererea de spaţii de locuit, în condiţiile în care autorităţile întârzie să ia măsurile necesare pentru a atenua discrepanţele dintre regiuni. Lipsa investiţiilor în judeţele sărace, salariile mici comparativ cu cele din mediul urban şi infrastructura deficitară vor continua să determine românii să se mute la oraş, mai ales că migraţia către ţările occidentale nu mai reprezintă o perspectivă atât de favorabilă precum în anii trecuţi”, afirmă analiştii.
Conform acestora, pe fondul cererii substanţiale, este puţin probabil ca dezvoltatorii să reducă preţurile.
„În piaţa imobiliară din România, concurenţa nu se remarcă în primul rând prin preţ, cât mai ales prin locaţie (oraş, cartier, accesul la mijloacele de transport în comun etc.) Asta pentru că programul ‘Prima Casă’ a nivelat oferta (suprafaţă, dotări, preţuri), mai ales în cazul apartamentelor noi, iar dezvoltatorii şi-au aliniat ofertele. În 2019 este puţin probabil ca preţurile să scadă, având în vedere că mare parte din investiţii au fost demarate în anii trecuţi, la randamente stabilite în funcţie de constrângerile fiecărei firme în parte – costurile terenurilor şi materialelor, finanţării şi ratei de profitabilitate asumate în business plan”, spun aceştia.
Pe fondul creşterii cursului euro, a scumpirii finanţării, a creşterii costurilor cu materialele de construcţii şi angajaţii, cel mai probabil preţurile vor continua să urce cu câteva procente, însă într-un ritm mult mai temperat faţă de anii trecuţi.
„Dezvoltatorii vor include în preţul locuinţelor toate constrângerile financiare ce vor apărea pe parcursul anului. Unii dintre ei, în principal cei care dispun de un capital de lucru propriu, este posibil să îşi reducă din marja de profit, însă, în general, cei mai mulţi vor opera creşteri marginale, de câteva procente, pentru a-şi acoperi costurile operaţionale şi asta în condiţiile în care mare parte dintre investitorii în construcţii imobiliare nu au forţa financiară care să le permită să îşi reducă din câştig”, arată analiza Frames.
În mediul rural, acolo unde cererea este semnificativ mai redusă, sectorul construcţiilor, cel mai probabil, îşi va reconsidera poziţiile.
„Creşterea salariilor, mai ales în sectorul bugetar, şi accesul facil la finanţare din ultimii ani au făcut ca mulţi români, în special cei cu putere financiară, să migreze către localităţile limitrofe marilor oraşe, către mediul rural, în căutarea unor locuinţe unifamiliale. Restrângerea şi scumpirea finanţării bancare vor pune presiune pe acest sector, astfel că dezvoltatorii ar putea îngheţa o serie de proiecte. Nu este exclus ca, din stocul de proprietăţi disponibile, în unele zone să urmeze ieftiniri de câteva procente. În mare parte, însă, dezvoltatorii vor prefera să aştepte vremuri mai bune decât să vândă sub preţul fixat”, estimează analiştii.
Conform analizei, modificările fiscale de la sfârşitul anului trecut au adus şi o veste bună, atât pentru dezvoltatori, cât şi pentru clienţi. Potrivit analiştilor de la Frames, extinderea marjei reduse de TVA de 5% la toate locuinţele de sub 120 mp şi de maximum 250 mp pentru teren va influenţa în sens pozitiv piaţa.
„Pentru mulţi clienţi, mai ales cei care văd în imobiliare o afacere, în special pe segmentul chiriilor, reducerea TVA va însemna un stimul de câteva mii de euro/apartament, semnificativ pentru a influenţa intenţia de achiziţie. Pentru dezvoltatori, extinderea plajei de posibili clienţi dincolo de Prima Casă va reprezenta un stimul important pentru continuarea lucrărilor şi, posibil, dezvoltarea unor noi unităţi locative în zona marilor oraşe”, estimează Adrian Negrescu, managerul Frames.
Potrivit analizei Frames, estimările privind evoluţia pieţei iau în calcul un scenariu fără turbulenţe majore în economie. Există şi varianta unui scenariu negativ în care băncile ar urma să blocheze, practic, accesul românilor la finanţare, nivelul ROBOR şi cursul euro să treacă peste un nivel sustenabil, iar economia să intre în criză, pe fondul unor măsuri administrativ-fiscale cu efecte negative, presiunilor inflaţioniste dar şi a posibilelor influenţe externe – precum supraîncălzirea economiei din China, atingerea vârfului de ciclu economic din SUA şi probleme din Europa, cu criza din Italia în prim-plan.
„În varianta în care programul ‘Prima Casă’ ar putea fi suspendat, iar costurile finanţării unui credit imobiliar ar depăşi un nivel corelat cu salariul mediu, piaţa imobiliară, unul dintre barometrele cele mai sensibile ale economiei, ar urma să resimtă din plin aceste şocuri. În scenariul negativ, investiţiile vor intra în conservare, iar dezvoltatorii vor trece în expectativă, aşa cum s-a întâmplat în timpul crizei. Firmele fără o plasă financiară de protecţie vor fi nevoite să recurgă la ieftiniri, însă mulţi dintre dezvoltatori vor alege varianta închirierii apartamentelor decât vânzarea sub preţul dorit”, estimează analiştii.
Creşterea euro la un nivel de peste 5 lei ar putea pune presiune pe grila de preţuri, nefiind exclusă varianta de a asista la o scădere a preţului în euro al imobilelor pentru a se adapta la puterea de cumpărare a cererii, care câştigă preponderent veniturile, economiseşte şi contractează credite în monedă naţională. În scenariul cel mai pesimist, vom asista la falimentul unui număr semnificativ de dezvoltatori, incapabili să reziste presiunilor financiare, astfel că numărul apartamentelor scoase la vânzare prin executare silită să crească.
„Cert este că, în ambele scenarii, 2019 va fi un an plin de provocări în care piaţa va trebui să îşi adapteze mecanismele. Pentru dezvoltatori, afectaţi deja printre altele de noile reglementări privind salarizarea în construcţii şi noile reguli de urbanism, va urma o perioadă de restructurări şi optimizări ale fluxurilor de producţie. Eficientizarea va fi cuvântul de ordine, atât în privinţa costurilor, timpilor de construcţie cât şi a strategiilor de vânzări. În condiţiile limitării accesului populaţiei la finanţare, nu este exclus ca creditul la dezvoltator să revină în prim-plan. În ceea ce priveşte clienţii, aceştia ar trebuie, cel puţin în teorie, să îşi aleagă mult mai atent investiţiile, să evite să cumpere din faza de proiect, să aleagă locuinţele cu toate utilităţile racordate, să negocieze mai atent preţurile şi termenii contractuali etc.”, se mai arată în analiza Frames.
